Metodología: cómo calculamos el precio de tu vivienda
Resumen: partimos del precio medio por m² de las compraventas reales de cada zona, que publica cada año la Dirección General del Catastro en sus mapas de valores, y lo ajustamos según las características de tu vivienda (superficie, antigüedad, planta, ascensor, estado, orientación y extras). El resultado es una horquilla orientativa, no una tasación oficial. Última revisión de la metodología: noviembre de 2026.
1. Identificamos tu vivienda
La dirección se busca con CartoCiudad, el callejero oficial del Instituto Geográfico Nacional. Con la referencia catastral del edificio consultamos en directo la Sede Electrónica del Catastro, que nos da cada vivienda con su planta, puerta, superficie construida y año de construcción. Usamos los metros construidos de la vivienda sin la parte proporcional de zonas comunes. En Cataluña completamos las puertas que el Catastro no numera con los datos abiertos de certificados energéticos de la Generalitat (ICAEN).
2. Precio de referencia de la zona
Cada año, el Catastro divide cada municipio en ámbitos territoriales homogéneos y calcula, a partir de las compraventas escrituradas ante notario, el módulo de valor medio (€/m²) de una vivienda representativa de la zona (tipología, categoría, antigüedad y estado). Es la base del valor de referencia que se usa en impuestos como el de transmisiones patrimoniales. Usamos los mapas del ejercicio 2026.
El Catastro también da el valor de esa misma vivienda tipo como si fuera nueva. Como los módulos del Catastro tienden a separar mucho las zonas baratas de las caras y quedan algo por debajo del mercado, tomamos un punto entre ambos valores según la posición de la zona dentro de su ciudad: en las zonas más asequibles nos acercamos al valor de vivienda nueva y en las más caras al valor tipo.
3. Ajustes por las características de tu vivienda
| Factor | Efecto aproximado |
|---|---|
| Estado (para reformar / buen estado / reformado / a estrenar) | −15 % a +15 % |
| Antigüedad respecto a la vivienda tipo de la zona | −12 % a +12 % (no penaliza si está reformada) |
| Superficie respecto a la vivienda tipo (los pisos pequeños valen más por m²) | −8 % a +8 % |
| Planta y ascensor (bajo, plantas altas sin ascensor, planta alta con ascensor) | −18 % a +3 % |
| Ático / dúplex | +8 % / +2 % |
| Exterior o interior | +2 % / −6 % |
| Terraza o balcón | +5 % / +2 % |
| Plaza de parking, trastero, piscina, aire acondicionado | hasta +9 % en total |
4. La horquilla de precio
Mostramos un rango de ±7 % alrededor del valor central, que se amplía hasta ±13 % cuando la zona tiene pocas viviendas de referencia o los datos de la vivienda se introducen a mano.
5. Limitaciones
- Es una estimación estadística: no vemos la vivienda, sus calidades, vistas, luz ni distribución.
- Los módulos del Catastro se actualizan una vez al año y reflejan compraventas del año anterior.
- No cubrimos el País Vasco ni Navarra, que tienen catastros forales propios.
- Para una hipoteca necesitas una tasación oficial de una sociedad homologada por el Banco de España.
6. Fuentes de datos
- Dirección General del Catastro: mapas de valores (informes anuales del mercado inmobiliario) y datos no protegidos de la Sede Electrónica. Información elaborada por cuantovalepiso.
- CartoCiudad © Instituto Geográfico Nacional de España (CC BY 4.0).
- Certificados de eficiencia energética de Cataluña (ICAEN, Generalitat de Catalunya, datos abiertos).
- Límites de barrios: portales de datos abiertos de los ayuntamientos (p. ej. Open Data BCN, CC BY 4.0).
Los precios por ciudad y barrio de esta web se pueden citar indicando la fuente: cuantovalepiso.com, a partir de los mapas de valores del Catastro (2026). Para cualquier duda: info@cuantovalepiso.com.