Plusvalía municipal: cómo se calcula al vender un piso
Actualizado el 12 de noviembre de 2026 · Cómo calculamos los precios
La plusvalía municipal (IIVTNU) se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has tenido el piso, y aplicando después el tipo que fije el ayuntamiento (máximo 30 %). Si el incremento real de valor es menor que el resultado de ese método objetivo, se usa el real; y si vendes sin ganancia, no pagas nada.
Qué cambió en 2021
El Tribunal Constitucional declaró nulo el cálculo anterior en la sentencia 182/2021. El Real Decreto-ley 26/2021 estableció el sistema actual: dos métodos de cálculo y la no sujeción si no hay incremento de valor. El texto vigente está en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales.
Método objetivo
Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia.
Los años se cuentan completos (sin fracciones). Si has tenido el piso menos de un año, se prorratea el coeficiente anual por meses completos. Cada ayuntamiento aprueba sus coeficientes, sin exceder los máximos legales. El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI (desglosado del de construcción).
Coeficientes máximos
El artículo 107.4 fija los máximos y establece que se actualizan por norma con rango de ley. Las tablas han cambiado varias veces: el Real Decreto-ley 16/2025 los modificó para 2026, pero el Congreso lo derogó el 27 de enero de 2026 (resolución publicada en el BOE), por lo que hasta el 30 de noviembre de 2026 rigen los máximos fijados por el Real Decreto-ley 8/2023 (vigentes desde 2024). El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, prevé una nueva tabla con efectos desde el 1 de diciembre de 2026; los reales decretos-ley necesitan convalidación del Congreso, así que conviene comprobar su estado antes de hacer cálculos para fechas posteriores.
| Años de tenencia | Máximo hasta 30/11/2026 | Máximo desde 1/12/2026 (RDL 29/2026) |
|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 0,17 |
| 1 | 0,15 | 0,16 |
| 2 | 0,14 | 0,16 |
| 3 | 0,14 | 0,17 |
| 4 | 0,16 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 0,19 |
| 6 | 0,19 | 0,21 |
| 7 | 0,20 | 0,23 |
| 8 | 0,19 | 0,24 |
| 9 | 0,15 | 0,25 |
| 10 | 0,12 | 0,22 |
| 11 | 0,10 | 0,18 |
| 12 | 0,09 | 0,14 |
| 13 | 0,09 | 0,12 |
| 14 | 0,09 | 0,11 |
| 15 | 0,09 | 0,11 |
| 16 | 0,10 | 0,11 |
| 17 | 0,13 | 0,11 |
| 18 | 0,17 | 0,13 |
| 19 | 0,23 | 0,20 |
| 20 o más | 0,40 | 0,30 |
Si la ordenanza de tu ayuntamiento tiene un coeficiente superior al máximo legal, se aplica directamente el máximo hasta que se corrija la ordenanza. Si es inferior, se aplica el municipal.
Método real
Si acreditas que el incremento real de valor es menor que la base calculada por el método objetivo, se toma el incremento real como base imponible (artículo 107.5). El incremento real se calcula así (artículo 104.5):
- Se toma el valor de transmisión y el de adquisición que constan en las escrituras, sin sumar gastos ni tributos de las operaciones.
- Se calcula la diferencia (ganancia).
- Como el piso incluye suelo y construcción, se aplica a esa ganancia la proporción valor catastral del suelo / valor catastral total.
Si el resultado es cero o negativo, no hay sujeción al impuesto. Para que el ayuntamiento lo reconozca debes declarar la venta y aportar los títulos de adquisición y transmisión.
Tipo de gravamen y bonificaciones
El tipo lo fija cada ayuntamiento y no puede superar el 30 % (artículo 108). Muchas ciudades aplican un tipo inferior. Las bonificaciones del artículo 108 (hasta el 95 % en herencias a familiares directos) se regulan en las ordenanzas; no se aplican a ventas ordinarias salvo que tu ayuntamiento lo prevea.
Plazos
La declaración se presenta ante el ayuntamiento: 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión en actos entre vivos y seis meses prorrogables a un año en herencias (artículo 110). El pago, normalmente por autoliquidación o liquidación, sigue los plazos de cada ayuntamiento.
Ejemplo resuelto
Vendes en octubre de 2026 un piso comprado en mayo de 2016 (10 años completos). Valor catastral total 90.000 €, del cual el suelo es 54.000 € (60 %). Tipo municipal: 30 %.
| Escenario A: compra 150.000 €, venta 250.000 € | Escenario B: compra 240.000 €, venta 250.000 € | |
|---|---|---|
| Método objetivo (54.000 × 0,12) | 6.480 € | 6.480 € |
| Ganancia real | 100.000 € | 10.000 € |
| Método real (ganancia × 60 %) | 60.000 € | 6.000 € |
| Base imponible (la menor) | 6.480 € | 6.000 € |
| Cuota al 30 % | 1.944 € | 1.800 € |
Si la venta fuera con pérdida (compra 260.000 €, venta 250.000 €), no habría plusvalía municipal. Si el devengo fuera a partir del 1 de diciembre de 2026 y se convalidase el nuevo decreto, el coeficiente máximo de 10 años sería 0,22 y la cuota del escenario B (que usa el método real) no cambiaría, pero la del A subiría a 54.000 × 0,22 = 11.880 € de base → 3.564 € de cuota.
Prueba tu caso en la calculadora de plusvalía municipal. Para ver todos los costes de la operación, consulta gastos de vender un piso.
En resumen
- Dos métodos: objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente) y real (ganancia × proporción de suelo); se usa el menor.
- Hasta el 30/11/2026 los máximos son los del RDL 8/2023; desde el 1/12/2026 está prevista una nueva tabla (RDL 29/2026), sujeta a convalidación.
- Tipo máximo del 30 %; tu ayuntamiento puede aplicar uno menor.
- Sin ganancia, no hay impuesto, pero hay que declarar y acreditarlo.
- Declaración en 30 días hábiles tras la escritura.
- Valora tu piso con la calculadora antes de calcular costes.
Preguntas frecuentes
¿Hay que pagar plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
No. Según el artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales, no hay sujeción al impuesto cuando se constata que no existe incremento de valor entre la adquisición y la transmisión. Hay que declarar la venta y aportar las escrituras para acreditarlo.
¿Qué método se aplica, el objetivo o el real?
El contribuyente puede acreditar la ganancia real y, si es inferior a la base obtenida por el método objetivo, se toma la real. En la práctica se aplica el más favorable de los dos.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?
Por ley, el vendedor (transmitente) en las transmisiones onerosas. Las partes pueden pactar otra cosa entre ellas, pero frente al ayuntamiento responde el vendedor.
¿En qué plazo se declara la plusvalía municipal?
En las transmisiones entre vivos, 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. En las herencias, seis meses prorrogables hasta un año. Algunas ordenanzas municipales concretan la forma de presentación.