¿Qué gastos e impuestos tiene vender un piso?
Actualizado el 12 de noviembre de 2026 · Cómo calculamos los precios
Vender un piso conlleva varios costes que dependen de cada caso. Los conceptos principales son la plusvalía municipal, el IRPF por la ganancia patrimonial, la cancelación de la hipoteca (si existe), el certificado energético y la comisión de la agencia. Cada uno depende de tu caso, y la ley no fija un coste total.
Resumen de los gastos del vendedor
| Concepto | Quién lo paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Vendedor | Según valor catastral del suelo y años de tenencia; puede ser 0 |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | 19 % a 30 % de la ganancia; puede ser 0 |
| Cancelación de hipoteca | Vendedor (deudor) | Gestoría, notaría y registro; posible comisión por amortización anticipada |
| Certificado energético | Vendedor | Entre 55 y 120 € según BBVA |
| Cédula de habitabilidad | Vendedor (donde se exige) | Tasas y técnico, según comunidad |
| Comisión de agencia | Por pacto, habitualmente vendedor | 3 %–5 % + IVA (referencia de mercado) |
| Notaría y registro de la compraventa | Por pacto, habitualmente comprador | Arancel notarial |
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo paga el transmitente en las ventas (artículo 106 TRLHL). Se calcula sobre el valor del suelo, no sobre el precio total, y no se paga si no hay incremento de valor. El cálculo completo, con coeficientes y ejemplos, está en plusvalía municipal: cómo se calcula. Puedes estimarla con la calculadora de plusvalía.
IRPF: ganancia patrimonial
La venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial: valor de transmisión menos valor de adquisición. En el valor de adquisición se incluyen el precio, los gastos y tributos inherentes (notaría, registro, ITP o IVA y AJD de la compra) y las mejoras acreditadas; en el de transmisión se restan los gastos y tributos que pagas tú al vender, como la comisión o la plusvalía municipal. Se declara en la renta del año de la venta (campaña del año siguiente).
La ganancia tributa en la base del ahorro. La escala combinada (tramo estatal más tramo autonómico, que por defecto repite la estatal) resulta del artículo 66 de la Ley del IRPF, con los tipos vigentes desde 2025:
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Cada comunidad puede fijar su propia escala autonómica del ahorro, y País Vasco y Navarra tienen régimen foral propio, por lo que el resultado puede variar.
Exenciones y reinversión (artículos 33 y 38 de la Ley del IRPF):
- Vivienda habitual vendida por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia: ganancia exenta.
- Vivienda habitual si reinviertes el importe total obtenido en otra vivienda habitual: ganancia excluida de gravamen (proporcional si reinviertes menos).
Cancelación de la hipoteca
Si aún debes dinero, el banco cobra la cantidad pendiente con el precio de venta. Cancelar el préstamo implica escritura de cancelación (notaría), inscripción en el Registro de la Propiedad y a menudo gestoría. Además, el contrato puede prever una comisión por amortización anticipada, con límites legales fijados por la Ley 5/2019; revisa tu escritura. No incluimos cifras fijas porque dependen de la entidad y del importe pendiente.
Certificado energético y cédula de habitabilidad
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender y tiene vigencia máxima de diez años (cinco si la calificación es G), según el Real Decreto 390/2021. Lo emite un técnico competente y su precio es libre.
La cédula de habitabilidad se exige en Cataluña para transmitir una vivienda (Decreto 141/2012, según la OCU, con vigencia de 15 años en segunda ocupación). En otras comunidades la exigencia es distinta o inexistente: consúltalo en tu comunidad autónoma.
Comisión de la agencia y notaría
No hay tarifa legal para la comisión. Las fuentes del sector sitúan el rango habitual entre el 3 % y el 5 % más IVA, a pagar en la firma, y recomiendan que conste por escrito quién la paga. La notaría de la compraventa se rige por el arancel notarial y, en la práctica, la suele abonar el comprador, aunque puede pactarse otra cosa.
Ejemplo: venta de un piso por 300.000 €
Supuestos ilustrativos: compraste en 2012 por 180.000 € y pagaste 18.000 € en gastos de compra; vendes a 300.000 € con una agencia al 3 % + IVA; la plusvalía municipal es de 2.000 € y debes 80.000 € de hipoteca.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 300.000,00 € |
| Comisión 3 % + 21 % IVA | −10.890,00 € |
| Plusvalía municipal (supuesto) | −2.000,00 € |
| Valor de adquisición (180.000 + 18.000) | −198.000,00 € |
| Ganancia patrimonial | 89.110,00 € |
| IRPF: 6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 39.110 × 23 % | 19.375,30 € |
Sobre el efectivo, el resultado es: 300.000 − 80.000 (hipoteca) − 10.890 (comisión) − 2.000 (plusvalía) − 19.375,30 (IRPF) = 187.734,70 €, antes de los gastos de cancelación, certificado y gestoría. Si la venta fuera de tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe obtenido, el IRPF podría quedar excluido. Calcula tu caso con la calculadora de gastos de venta.
En resumen
- Los costes principales son plusvalía, IRPF, comisión, hipoteca y certificado.
- La plusvalía y el IRPF solo se pagan si hay ganancia.
- El IRPF de la base del ahorro va del 19 % al 30 % por tramos; hay exención para vivienda habitual en ciertos casos.
- La comisión y la notaría son pactables: déjalo por escrito.
- Antes de poner el piso a la venta, estima su precio con la calculadora gratuita y consulta cuánto tarda en venderse un piso.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga quien vende un piso?
Principalmente la plusvalía municipal (a favor del ayuntamiento, solo si hay incremento de valor) y el IRPF por la ganancia patrimonial, que se declara en la renta del año siguiente. Si vendes con pérdida, no hay plusvalía municipal ni IRPF por ganancia.
¿Cuánto cuesta la comisión de una inmobiliaria?
No existe tarifa legal. Las guías de mercado sitúan la comisión habitual entre el 3 % y el 5 % del precio más IVA, aunque varía según zona y agencia. Debe constar por escrito en el contrato de mediación.
¿Quién paga la notaría al vender un piso?
Depende de lo pactado. Es habitual que el comprador asuma los gastos de la escritura de compraventa, pero no es una obligación legal, y el vendedor sí paga la cancelación de su hipoteca si la tiene.
¿Me puedo librar del IRPF por la ganancia de vender mi piso?
En dos casos principales: si es tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en las condiciones legales, o si eres mayor de 65 años o dependiente severo o gran dependiente y vendes tu vivienda habitual.