Valor catastral, valor de referencia y precio de mercado: diferencias
Actualizado el 12 de noviembre de 2026 · Cómo calculamos los precios
El valor catastral es un valor administrativo que fija el Catastro y se usa para el IBI; el valor de referencia lo calcula también el Catastro a partir de los precios de compraventa y fija la base mínima del ITP desde 2022; el precio de mercado es lo que un comprador paga realmente. Son tres cifras distintas para una misma vivienda y no deben confundirse.
Comparativa rápida
| Valor catastral | Valor de referencia | Precio de mercado | |
|---|---|---|---|
| Quién lo fija | Catastro (valoración colectiva) | Catastro (anual) | Comprador y vendedor |
| Base de cálculo | Suelo + construcción, con criterios de la Ley del Catastro | Precios de compraventa comunicados por notarios | Oferta y demanda |
| Relación con el mercado | Limitado al valor de mercado; suele quedar por debajo | Con factor de minoración para no superarlo | Es el mercado |
| Se actualiza | Cuando hay revisión de ponencia o actualización | Cada año | Continuamente |
| Usos principales | IBI, suelo de la plusvalía, imputación de rentas | ITP, AJD, ISD | Venta, hipoteca, IRPF (ganancia) |
Valor catastral
Es el valor determinado objetivamente para cada inmueble y está integrado por el valor del suelo y el valor de la construcción. Según el artículo 23 de la Ley del Catastro, se calcula con criterios como la localización, las circunstancias urbanísticas, el coste de construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, y no puede superar el valor de mercado.
Se utiliza para:
- IBI: es la base sobre la que el ayuntamiento aplica su tipo.
- Plusvalía municipal: el método objetivo parte del valor catastral del suelo. Lo explicamos en cómo se calcula la plusvalía municipal.
- Otros usos fiscales, como la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF.
El valor catastral figura en el recibo del IBI. Cada año los ayuntamientos y el Catastro pueden aplicar actualizaciones, y no refleja las subidas o bajadas recientes del mercado.
Valor de referencia
La disposición final tercera de la Ley del Catastro establece que la Dirección General del Catastro lo determina de forma objetiva, con el límite del valor de mercado, a partir de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas. Para ello publica un mapa de valores con ámbitos territoriales homogéneos y módulos de valor medio. Para que no supere el valor de mercado se aplica un factor de minoración, fijado en 0,9 para inmuebles urbanos por la Orden HFP/1104/2021.
Desde la Ley 11/2021 sustituyó a las antiguas comprobaciones de valores: el artículo 10 del texto refundido del ITP y AJD dispone que, en bienes inmuebles, el valor es el valor de referencia a la fecha de devengo; y si el precio pactado o el valor declarado son superiores, se toma la mayor de esas magnitudes como base imponible.
Se utiliza para:
- ITP (compra de vivienda de segunda mano), AJD y, en herencias y donaciones, ISD.
- Funciona como base mínima: si en la escritura se declara un precio inferior al valor de referencia, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia. Se puede impugnar si se considera que supera el valor de mercado.
Cómo consultarlo: en la Sede Electrónica del Catastro, con la referencia catastral del inmueble, se puede consultar y certificar el valor de referencia.
Precio de mercado
La normativa define el valor de mercado como "el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas" (artículo 10 TRITPAJD). Es el que determina cuánto recibes al vender y el que usamos como objetivo en nuestra calculadora, aunque como punto de partida empleamos los mismos precios notariales agregados por el Catastro en sus mapas de valores (ejercicio 2026).
Qué cifra afecta a quien vende
Como vendedor, estos son los impuestos que te afectan y la cifra que cada uno utiliza:
- IRPF: ganancia patrimonial = precio de venta menos precio de compra, con gastos y tributos inherentes. Se usan precios reales, no catastrales. Detalle en gastos de vender un piso.
- Plusvalía municipal: se calcula con el valor catastral del suelo (método objetivo) o con la ganancia real proporcionada al suelo.
- IBI: el del año de la venta se suele prorratear con el comprador, según lo pactado.
El comprador, en cambio, paga el ITP sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia. Por eso, si el valor de referencia de tu piso supera el precio que pides, el comprador puede encontrar una base fiscal más alta que el precio. Es un factor a tener en cuenta en la negociación.
Cómo consultarlos
- Valor catastral y referencia catastral: recibo del IBI o Sede Electrónica del Catastro.
- Valor de referencia: consulta en la misma sede con la referencia catastral.
- Precio de mercado: estimación online, comparables y visita de un profesional (ver cómo saber cuánto vale mi piso).
En resumen
- El valor catastral sirve para el IBI y el suelo de la plusvalía; suele estar por debajo del mercado.
- El valor de referencia lo calcula el Catastro cada año con un factor de minoración de 0,9 (Orden HFP/1104/2021) y es la base mínima del ITP.
- El precio de mercado es lo que realmente se paga y la base del IRPF del vendedor.
- Consulta tus cifras en la Sede Electrónica del Catastro.
- Para estimar el precio de mercado de tu piso usa la calculadora gratuita y la página de precio de la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿El valor catastral es lo que vale mi piso?
No. El valor catastral es un valor administrativo que sirve sobre todo para el IBI y el suelo de la plusvalía municipal. Por ley no puede superar el valor de mercado y en la práctica suele quedar por debajo.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
Es el valor que el Catastro calcula a partir de los precios de compraventa comunicados por notarios, con un factor de minoración para que no supere el valor de mercado. Desde la Ley 11/2021 es la base mínima del ITP, AJD e ISD de un inmueble.
¿Dónde consulto el valor de referencia de mi vivienda?
En la Sede Electrónica del Catastro, con la referencia catastral. La consulta del valor de referencia está disponible allí, y el valor catastral figura en el recibo del IBI y en la consulta de datos catastrales.
¿Pago impuestos por el valor de referencia si vendo?
Quien vende no tributa por el valor de referencia: el IRPF se calcula con el precio real de venta y de compra. El valor de referencia afecta sobre todo al comprador, en el ITP.